Contratti di Locazione
CONTRATTI DI LOCAZIONE
Cablotech Industries S.p.A.
Documento: Registro contratti di locazione immobiliare attivi
Responsabile: Elena Marchetti — CFO
Aggiornato al: 31 dicembre 2023
Classificazione: Riservato — uso interno
RIEPILOGO
| Immobile | Tipo | Canone annuo | Scadenza |
|---|---|---|---|
| Stabilimento Provaglio d'Iseo | Locazione industriale | € 91.200 | 31/03/2027 |
| Stabilimento Castrezzato | Locazione industriale | € 72.000 | 30/09/2025 |
| Polo logistico Rovato | Locazione industriale | € 108.000 | 31/05/2030 |
| Uffici Brescia (sede secondaria) | Locazione uffici | € 28.800 | 28/02/2026 |
| Uffici Düsseldorf (filiale GmbH) | Locazione uffici | € 31.200 | 31/03/2025 |
| TOTALE | € 331.200/anno | — |
LOC-001 — STABILIMENTO PROVAGLIO D'ISEO (Sede Legale)
| Campo | Valore |
|---|---|
| Immobile | Capannone industriale + uffici annessi |
| Indirizzo | Via dell'Industria 42, 25050 Provaglio d'Iseo (BS) |
| Locatore | Ferretti Mario (padre del socio Ferretti Marco) |
| C.F. locatore | FRRM RI38T16B157K |
| Tipo contratto | Locazione ad uso industriale — L. 392/1978 |
| N. contratto | LOC-2003-001 |
| Data stipula originale | 28 marzo 2003 |
| Durata originale | 6 anni + 6 anni (rinnovo automatico) |
| Ultimo rinnovo | 1 aprile 2021 |
| Scadenza corrente | 31 marzo 2027 |
| Canone mensile | € 7.600 |
| Canone annuo | € 91.200 |
| Aggiornamento ISTAT | Sì — 75% variazione indice FOI ogni anno a marzo |
| Deposito cauzionale | € 22.800 (3 mesi) — versato in data 28/03/2003 |
Descrizione immobile:
- Superficie coperta: 3.200 m² (capannone produttivo) + 420 m² (uffici e laboratorio)
- Altezza media capannone: 8,5 m (idoneo a carroponti)
- Superficie scoperta pertinenziale: 1.800 m² (piazzale carico/scarico)
- Anno costruzione: 1982 — ristrutturazione 2001
- Categoria catastale: D/7
Impianti inclusi nella locazione:
- Impianto elettrico MT/BT (cabina di trasformazione 400 kVA)
- Impianto antincendio (rilevatori + sprinkler)
- Ponteggio carroponte 5 ton (n. 2)
- Impianto di climatizzazione uffici
Obblighi del conduttore (Cablotech):
- Manutenzione ordinaria degli impianti a proprio carico
- Manutenzione straordinaria dell'immobile a carico del locatore, previa comunicazione scritta
- Divieto di sublocazione senza consenso scritto del locatore
- Obbligo di riconsegna in buono stato salvo normale usura
⚠ Nota — Parte correlata: Il locatore Ferretti Mario è il padre dell'AD e principale azionista Marco Ferretti. Il canone è stato verificato dal Collegio Sindacale nel 2022 come congruo rispetto ai valori di mercato della zona industriale di Provaglio d'Iseo (perizia Agenzia Immobiliare Industriale Brescia del 14/02/2022: valore di mercato €7.200-8.100/mese per immobile equivalente). Documentazione agli atti.
LOC-002 — STABILIMENTO CASTREZZATO
| Campo | Valore |
|---|---|
| Immobile | Capannone industriale |
| Indirizzo | Via Artigiani 18, 25030 Castrezzato (BS) |
| Locatore | Immobiliare Artigiana S.r.l. |
| P.IVA locatore | 02341870172 |
| Legale rappr. | Sig. Ottavio Gandini |
| Tipo contratto | Locazione ad uso industriale — L. 392/1978 |
| N. contratto | LOC-2007-002 |
| Data stipula originale | 1 ottobre 2007 |
| Durata | 6 anni + 6 anni automatici |
| Scadenza corrente | 30 settembre 2025 |
| Canone mensile | € 6.000 |
| Canone annuo | € 72.000 |
| Aggiornamento ISTAT | Sì — 100% variazione indice FOI ogni anno a ottobre |
| Deposito cauzionale | € 18.000 (3 mesi) |
Descrizione immobile:
- Superficie coperta: 2.800 m² (produzione)
- Altezza: 7,2 m
- Superficie scoperta: 1.200 m²
- Anno costruzione: 1995
Nota scadenza: Il contratto scade il 30/09/2025. Cablotech deve comunicare la disdetta o l'intenzione di rinnovo entro il 31/03/2025 (preavviso 6 mesi). Opzione: (a) rinnovo alle medesime condizioni rivalutate ISTAT, (b) rinegoziazione con ampliamento del capannone (+600 m²), (c) valutazione alternativa. Il CdA ha inserito il tema nell'agenda strategica del piano industriale 2024-2026.
LOC-003 — POLO LOGISTICO ROVATO
| Campo | Valore |
|---|---|
| Immobile | Magazzino logistico + uffici spedizioni |
| Indirizzo | Via della Logistica 7, 25038 Rovato (BS) |
| Locatore | Logistica Bresciana S.p.A. |
| P.IVA locatore | 03218940171 |
| Tipo contratto | Locazione ad uso magazzino e logistica — L. 392/1978 |
| N. contratto | LOC-2015-003 |
| Data stipula | 1 giugno 2015 |
| Durata | 6 anni + 6 anni automatici |
| Scadenza | 31 maggio 2030 (rinnovo automatico avvenuto il 01/06/2021) |
| Canone mensile | € 9.000 |
| Canone annuo | € 108.000 |
| Aggiornamento ISTAT | Sì — 75% variazione indice FOI ogni giugno |
| Deposito cauzionale | € 27.000 (3 mesi) |
Descrizione immobile:
- Superficie coperta: 4.500 m² (magazzino + area picking)
- Altezza utile: 10,5 m (idoneo scaffalature automatizzate)
- Superficie uffici: 180 m²
- Superficie piazzale: 3.200 m² (8 bocche di carico/scarico)
- Anno costruzione: 2008
Migliorie apportate da Cablotech:
- Sistema WMS integrato con sensori IoT (investimento € 120.000 — 2023)
- Scaffalature a drive-in per bobine di cavo (investimento € 84.000 — 2015)
- Impianto di videosorveglianza (investimento € 22.000 — 2018)
Clausola migliorie: Le migliorie sono di proprietà di Cablotech e vengono rimosse alla cessazione del contratto salvo accordo diverso con il locatore.
LOC-004 — UFFICI BRESCIA (Sede Secondaria)
| Campo | Valore |
|---|---|
| Immobile | Uffici direzionali e commerciali |
| Indirizzo | Via Trieste 12, int. 4 — 25121 Brescia (BS) |
| Locatore | Reno Immobiliare S.r.l. |
| P.IVA locatore | 03781240178 |
| Tipo contratto | Locazione ad uso ufficio — L. 392/1978 |
| N. contratto | LOC-2021-004 |
| Data stipula | 1 marzo 2021 |
| Durata | 6 anni — scadenza 28 febbraio 2027 |
| Canone mensile | € 2.400 |
| Canone annuo | € 28.800 |
| Aggiornamento ISTAT | Sì — 75% FOI ogni marzo |
| Deposito cauzionale | € 7.200 |
Descrizione: 280 m² al quarto piano. Open space per 12 postazioni + 2 sale riunioni + locale server secondario. Destinato a: direzione commerciale, marketing, export, HR. Accesso h24 con badge.
LOC-005 — UFFICI DÜSSELDORF (Filiale Cablotech GmbH)
| Campo | Valore |
|---|---|
| Immobile | Uffici commerciali filiale tedesca |
| Indirizzo | Königsallee 14, 40212 Düsseldorf (Germania) |
| Locatore | Rhine Office Properties GmbH |
| Tipo contratto | Locazione ad uso ufficio — BGB §535 |
| N. contratto | LOC-2019-005 |
| Data stipula | 1 aprile 2019 |
| Durata | 3 anni + rinnovo biennale |
| Scadenza corrente | 31 marzo 2025 |
| Canone mensile | € 2.600 |
| Canone annuo | € 31.200 |
| Intestatario contratto | Cablotech GmbH (controllata al 100%) |
Descrizione: 120 m². 5 postazioni, sala riunioni, magazzino campionari. Contratto soggetto a legge tedesca — gestito da Studio Legale Hartmann & Partner, Düsseldorf (avvocato di riferimento per Germania).
Nota rinnovo: Vanzetti Chiara ha ricevuto offerta di ampliamento (180 m² in edificio adiacente). Valutazione in corso per il rinnovo di aprile 2025.
COSTI TOTALI LOCAZIONI 2023
| Voce | Importo |
|---|---|
| Canoni di locazione (competenza 2023) | € 331.200 |
| Adeguamenti ISTAT applicati nel 2023 | € +8.420 vs 2022 |
| Depositi cauzionali immobilizzati | € 75.000 |
| Spese condominiali e accessorie | € 22.400 |
| Totale costi immobiliari 2023 | € 353.600 |
| Incidenza sul fatturato 2023 | 1,55% |